市民曹先生：

小區(qū)里有個(gè)自行車(chē)車(chē)庫(kù)，物業(yè)承包給了個(gè)人管理。最近，管理人員還做起了廢品收購(gòu)生意，收來(lái)的廢品就堆放在自行車(chē)車(chē)庫(kù)里。影響環(huán)境不說(shuō)，還有安全隱患。我找物業(yè)反映，物業(yè)說(shuō)街道房管辦稱(chēng)車(chē)庫(kù)可以堆放廢品。我找居委會(huì)，居委會(huì)和我意見(jiàn)一致，認(rèn)為不能改變車(chē)庫(kù)用途；但因有街道房辦的說(shuō)法在先，居委會(huì)表示沒(méi)法管。

我想問(wèn)：小區(qū)自行車(chē)車(chē)庫(kù)能否開(kāi)廢品回收站？改變用途誰(shuí)來(lái)決定？要解決這類(lèi)問(wèn)題怎樣更有效？

記者調(diào)查

小區(qū)車(chē)庫(kù)能否堆放廢品或做其他使用？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。不過(guò)也有另外情況，業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

誰(shuí)有權(quán)限決定車(chē)庫(kù)改變用途？根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)歸全體業(yè)主所有。據(jù)此，車(chē)庫(kù)應(yīng)屬于公用設(shè)施，受《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定約束。但需要注意的是，《物業(yè)管理?xiàng)l例》是2003年才公布實(shí)施的，而在1996年公布的《住宅小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》中，較少篇幅提到車(chē)庫(kù)的規(guī)劃。如此推斷，更早以前的小區(qū)非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)有可能不屬于全體業(yè)主。但從《物權(quán)法》角度講，誰(shuí)是車(chē)庫(kù)的所有人，誰(shuí)就能決定車(chē)庫(kù)的使用權(quán)。所以，通過(guò)文件規(guī)定得出兩個(gè)結(jié)論：屬于規(guī)劃建設(shè)的非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)不能隨便改變用途，除非業(yè)主大會(huì)決定通過(guò)；第二，不屬于規(guī)劃建設(shè)的非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)是否改變車(chē)庫(kù)用途，要經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)人同意。

小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題，可以由居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、志愿者，甚至社區(qū)人民調(diào)解員、司法援助員等多方參與，通過(guò)內(nèi)部協(xié)商來(lái)友好解決。一味希望通過(guò)行政手段來(lái)處置，有點(diǎn)舍近求遠(yuǎn)。